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    1. 花300萬買房也不能過戶? 八個案例教你正確簽合同
      2018年05月18日


              在經濟活動中,最重要也最讓老百姓關心的就是“合同”,一份好的合同不僅可以有效保護自己,還可以制約不誠信行為。


              近日,南陽中院民三庭結合近年來的司法實踐,向大家說說合同中的那些事兒。

              東方今報·猛犸新聞記者 路治歐 通訊員 王彬)


              案例1:合同主體要看好

              案情回放:

              2016年7月,南陽市區某吊頂門市部與深圳某裝修公司南陽分公司簽訂合同,約定由吊頂門市部為裝修公司中標的某建筑提供房屋吊頂工程。

              工程結束后,雙方約定三個月內付清工程欠款。到期后,裝修公司未依約履行付款義務。吊頂門市部經營者陳某以自己的名義向法院提起訴訟。

              法院一審以陳某并非合同主體及深圳某裝修公司南陽分公司并非法人為由駁回了陳某的起訴。

              法官說法:

              根據法律規定,法人非依法設立的分支機構,或者雖依法設立,但沒有領取營業執照的分支機構,以設立該分支機構的法人為當事人。

              分公司不具有法人資格,其民事責任由公司承擔。個體工商戶有字號的,以營業執照上登記的字號為當事人。

              案例2:合同內容要明確

              案情回放:

              2015年5月,家住唐河縣的劉老師與某房地產公司簽訂了一份購房協議。合同約定“待買受人房款全部付清時,出賣人交付房產證給買受人”。

              當月,劉老師就把全部房款交給了開發商,但一直未得到辦理房產證的承諾。2017年,劉老師向法院提起訴訟,要求房地產公司為其辦理房產證。

              房地產公司在答辯中稱,未辦證的原因是劉老師未繳納大修基金、契稅等相關稅費。法院最終以劉老師未按規定繳納法律規定的相關稅費為由,駁回了其訴訟請求。

              法官說法:

              根據契稅暫行條例、住宅專項維修資金管理辦法及房屋登記辦法的規定,辦理房產證所需的契稅、住房專修資金、登記費應由房屋買受人負擔。

              且由買受人支付該三項費用也是房屋買賣合同中的交易習慣。我國合同法規定也很明確,合同有約定的從約定,沒有約定的依據法律規定和交易習慣進行。

              案例3:合同標的要審查

              案情回放:

              2016年,家住新野縣城的孫女士與陳先生簽訂了一份購買廠房協議。協議約定,孫女士先期支付陳先生購房款200萬元,陳先生交付廠房。待廠房過戶后,支付剩余的100萬元。

              孫女士如約支付了前期費用,并對廠房進行了改造,投入生產。可陳先生卻遲遲未提出辦理過戶手續的事兒。

              孫女士無奈之下到法院起訴。法院經審理發現,早在雙方簽訂協議之前,陳先生已將廠房抵押給銀行辦理了貸款,且貸款未還,根本不能過戶。

              法官說法:

              我國擔保法規定,抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。

              案例4:無效合同不保護

              案情回放:

              2016年4月,某礦產品公司與某采礦公司簽訂了一份《礦坑轉讓協議》,約定采礦公司三個月內支付礦產品公司260萬元,逾期按月息2%支付利息。

              后采礦公司未依約支付款項,礦產品公司訴至法院。南陽中院經審理發現,礦產品公司與采礦公司均未取得涉案礦區的采礦權。遂判決認定雙方所簽訂的《勞務合同》及《礦山轉讓協議》無效。

              法官說法:

              我國《合同法》第五十二條規定,有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

              (三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。開采礦產資源需獲得批準并申領采礦許可,是法律、行政法規的強制性規定。

              案例5:合同約定無歧義

              案情回放:

              2015年2月,某設備公司與某生產公司簽訂了一份《產品訂貨合同》,約定由設備公司向生產公司提供一批機器設備,合同總標的1380萬元,分兩期進行,每期供貨后三個月內,生產公司向設備公司支付貨款,否則按合同最高額計收違約金。

              合同履行中,因生產公司未按約定支付第二期貨款,設備公司向法院起訴。

              庭審中,雙方對“按合同最高額計收違約金”的理解存在較大分歧。法院最終判決:生產公司十日內支付貨款690萬元,并按照銀行同期貸款利率計付利息。

              法官說法:

              根據合同法的規定,如果合同雙方對合同條文的理解存在分歧,應首先從合同的目的、交易習慣等進行確定,如仍不能確定,應作出不利于制式合同提供方的解釋。

              案例6:瑕疵合同可撤銷

              案情回放:

              2016年8月,孫某拿著一張借款抵押合同告訴張女士,其丈夫陳某欠自己20萬元,陳某已經簽字,因合同將用孫某和張女士共有的一套房子抵押,需要張女士也進行簽字確認。

              在孫某等人的一再要挾下,張女士最終簽了字。當晚丈夫回家后,經張女士追問,陳某說這20萬元是賭債,當時陳某被限制了自由,如果不簽字,自己也回不來。

              于是,張女士向法院提起訴訟,法院查明案件事實后,對該合同予以了撤銷。

              法官說法:

              合同法第五十四條規定,下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。

              一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

              案例7:霸王合同不可取

              案情回放:

              2007年11月,屈某花50萬買了某開發商的商品房一套,并簽訂了《商品房買賣合同》。2009年12月,開發商將房屋鑰匙交給屈某。

              但直至2016年屈某起訴,房地產公司未協助辦理房產證。訴訟中,房地產公司主張可按照合同約定,支付違約金500元。屈某認為,該違約金條款屬于霸王條款應屬無效。

              法院審理后認為,雙方合同約定違約金數額過低,應予以調整,并酌定按照房款總額的1.5%調整為7250元。

              法官說法:

              我國合同法規定,采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務。

              案例8:維權費用可約定

              案情回放:

              2015年4月,某電梯公司與某置業公司簽訂了一份買賣合同。后因置業公司遲遲未支付32萬元尾款,電梯公司選擇向法院提起訴訟。

              訴訟中,一并向法院提交了為索要尾款及訴訟所產生的律師費1萬元、交通費700元及住宿費1300元的相關票據。法院最終支持了電梯公司的全部主張。

              法官說法:

              我國法律規定的民事責任包括停止侵害、賠償損失、支付違約金等多種形式,雙方可以在合同中既約定違約金的計算方法,又約定賠償損失的相關情況。


      (原文地址:http://money.qq.com/a/20180518/012990.htm)

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